Регистрация недвижимости на юрлицо в 2025 году

26 декабря 2024 года принят Федеральный закон № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». С 1 марта 2025 года эксплуатация любого капитального объекта и земельного участка, сведения о котором отсутствуют в ЕГРН, рассматривается как незаконная

Нововведение распространяется и на организации, и на частных лиц. При этом законодатель отвёл крайне мало времени на приведение документов в порядок и предусмотрел серьёзные штрафы за нарушения.

Кого затрагивают изменения

• собственников незарегистрированных нежилых помещений, складов, жилых и садовых домов, гаражей, хозяйственных построек и других объектов;
• владельцев земельных участков, не прошедших межевание или не стоящих на кадастровом учёте;
• правообладателей объектов, в ЕГРН по которым допущены технические или реестровые ошибки (например, несоответствие площади либо границ).

Что именно меняется с 01 марта 2025 года

Закон вводит обязательное оформление недвижимости сразу после её создания или образования. Использовать здание либо сооружение будет разрешено только после постановки на учёт и внесения всех сведений в ЕГРН. Аналогично, для любых сделок с участком (или расположенным на нём объектом) его границы должны быть определены и отражены в реестре — то есть участок обязан пройти межевание.

Устранение реестровых/технических ошибок в ЕГРН

Решение Росреестра. Если Росреестр или ППК «Роскадастр» находит ошибку, госрегистратор принимает решение о необходимости её устранения и обязан направить его правообладателям (или уполномоченному органу) не позднее 1 рабочего дня после подписания документа.

Срок для правообладателя. На подготовку межевого/технического плана либо направление письменного согласия отводится 1 месяц с даты отправки решения. Если за этот месяц документы не поступят, Росреестр вправе скорректировать сведения самостоятельно на основании имеющихся материалов.

Скорость исправления в Росреестре:

• техническая ошибка (описка при внесении данных) — до 3 рабочих дней со дня её обнаружения либо поступления заявления;
• реестровая ошибка (неверные сведения из исходных документов) — до 5 рабочих дней после получения исправленного плана или решения суда.

После внесения изменений Росреестр уведомляет всех заинтересованных лиц в течение 3 рабочих дней.

Кроме того:

1. Проектная документация не потребуется при строительстве либо реконструкции ИЖС, садового дома, гаражей и хозпостроек, возводимых для собственных нужд.
2. Завершение строительства здания или сооружения будет фиксироваться:
   • датой выдачи разрешения на ввод (если требовалось разрешение на строительство);
   • датой получения уведомления о соответствии (для ИЖС и садовых домов);
   • либо днём постановки на кадастровый учёт, если разрешение и проект не требовались (ст. 52 ГрК РФ).
3. После ввода в эксплуатацию застройщик обязан подать документы для ГКУ и госрегистрации прав; при долевом строительстве он должен зарегистрировать право собственности дольщика не позднее 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта.
4. Если у собственника здания отсутствует право на земельный участок под ним, такой участок необходимо выкупить либо оформить в аренду (п. 7.1 ст. 7 Закона № 137-ФЗ).
5. С 1 марта 2025 года Росреестр приостановит регистрацию сделок, если у участка нет внесённых в ЕГРН границ (пп. 21.1, 21.2 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).
6. Для ранее учтённых объектов при внесении сведений в ЕГРН станет обязательным представление межевого или технического плана (ч. 8 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).
7. Юридические лица обязаны подавать заявления на кадастровый учёт и регистрацию только в электронной форме. Бумажная подача сохранится, если стороной сделки выступает физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве), а также для КФХ, СНТ, ГСК и ТСЖ — до 1 января 2026 года.

Ответственность за нарушение

Возможность снижения или замены штрафа

Минимальный размер или предупреждение. При наличии смягчающих обстоятельств (устранение нарушений до рассмотрения дела, добровольное сообщение, содействие проверке и др.) суд или должностное лицо вправе:

• назначить штраф ниже установленного нижнего предела;
• заменить штраф на предупреждение для граждан, субъектов малого-среднего бизнеса и некоммерческих организаций, если это позволяет санкция статьи (ч. 2.2, 3 ст. 4.1 и ст. 4.1.1 КоАП РФ).

«Скидка 50 %» при быстрой уплате. После вступления постановления в силу правонарушитель может погасить штраф в размере 50 % при уплате не позднее 20 дней со дня его вынесения — правило действует для большинства, но не всех составов КоАП РФ (ч. 1.3 ст. 32.2).

Право на обжалование решения о штрафе

• Срок подачи жалобы: постановление о назначении штрафа можно обжаловать в вышестоящий орган либо районный суд в течение 10 дней со дня вручения (получения) копии постановления (ст. 30.3 КоАП РФ).
• Приостановление исполнения: подача жалобы автоматически приостанавливает исполнение постановления до рассмотрения дела (ч. 1 ст. 31.1 КоАП РФ).
• Возврат уплаченных сумм: если постановление отменено либо размер санкции уменьшен, ранее уплаченный излишек подлежит возврату в 10-дневный срок со дня получения органом соответствующего решения (ст. 31.8, 32.2 КоАП РФ).

Что сделать до 1 марта 2025 года

1. Проверьте объект в ЕГРН. Сопоставьте фактические здания/сооружения с данными Геопортала Росреестра.
2. Закажите выписку. Если знаете кадастровый номер или адрес, получите выписку через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ.
3. Обнаружили отсутствие сведений либо ошибки — начните оформление.
4. Соберите документы:
   • для зданий — технический план;
   • для участков — межевой план и акт согласования границ;
   • правоустанавливающие документы (ДКП, наследство, судебное решение и др.).
5. Подайте заявление в Росреестр через МФЦ или онлайн-сервисы (Госуслуги, rosreestr.gov.ru)

Когда всё ещё допускаются иные формы документооборота

1. Физлица — вторая сторона сделки.ж
2. Технический сбой на портале Росреестра.
3. ТСЖ/ЖСК подают на бумаге до 1 января 2026.

Проверка чистоты сделки

• Анализ ЕГРН: получение актуальных выписок, выявление расхождений между реестром и фактическим состоянием объекта.
• Проверка правоустанавливающих документов: договоры купли-продажи, дарения, мены, наследства, судебные акты и др.; оценка непрерывности и законности всей цепочки переходов права собственности.
• Изучение истории объекта: анализ всех предыдущих операций с недвижимостью на предмет оспоримых сделок, нарушений при приватизации, перепродажах или реконструкциях.
• Судебные споры и банкротства: поиск действующих и завершённых дел в государственных и арбитражных судах, проверка процедур банкротства собственника (ЕФРСБ, картотека Федресурса), исполнительных производств ФССП.
• Проверка обременений и ограничений: залоги, ипотеки, аренда, сервитуты, аресты, публичные сервитуты, ОКН, охранные зоны, требования третьих лиц — как зарегистрированные, так и возможные незарегистрированные.
• Техническая экспертиза объекта: сверка площадей, этажности, назначения, инженерных коммуникаций и иных характеристик с техническим планом, БТИ, проектной документацией, фактическим состоянием.
• Градостроительные и территориальные ограничения: соответствие ПЗЗ, красным линиям, схемам территориального планирования, зонам с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
• Формирование заключения о рисках: детализированный отчёт с перечнем выявленных рисков, их вероятными последствиями, рекомендациями по устранению/минимизации и оценкой затрат и сроков.

Сбор и верификация пакета

• Согласование форматов XML/PDF.
• Подготовка доверенностей, если нужно.

Сопровождение подачи

• Юрист по земле и юрист по жилищным вопросам оформят нюансы сервитутов и многоквартирных объектов.
• Контроль сроков и доплата пошлины при исправлениях.

Устранение отказов

• Оспаривание приостановок в Управлении Росреестра.
• Подача жалобы в Росимущество или суд.

Итог

Электронная подача с 1 марта 2025 делает регистрацию быстрее, но требует безошибочного электронного пакета. Делегируйте процесс профи и получите выписку ЕГРН уже через пять рабочих дней